Kreditverkäufe durch Banken: Wie sich Verbraucher absichern

Von: Verbraucherzentrale Bayern

In den letzten Jahren haben Banken und Sparkassen Kredite aus ihrem Bestand an andere Kreditinstitute oder Finanzinvestoren, wie Hedge Fonds, verkauft. Es handelt sich dabei vor allem um notleidende Kredite, bei denen die Darlehensnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr ordnungsgemäß nachkommen können. Allerdings werden vielen dieser Pakete auch Kredite beigemischt, die ordnungsgemäß bedient werden. Wie können sich Kreditnehmer absichern? Der Artikel erläutert die Rechtslage und gibt wichtige Tipps.

Worum geht es bei den Kreditverkäufen?

Finanzinvestoren, die Kredite kaufen, möchten durch eine möglichst erfolgreiche Durchsetzung der erworbenen Forderungen Gewinne erzielen. Bei notleidenden Krediten erfolgt die Durchsetzung der Forderung regelmäßig durch die Einleitung von Zwangsvollstreckungen und die Verwertung der als Sicherheit beliehenen Immobilien.

Wenn hingegen Banken nicht notleidende Kredite aufkaufen, haben sie in der Regel ein Interesse an einer Fortsetzung der Geschäftsbeziehung und der Kreditvertrag wird weitergeführt.

Wie ist die Rechtslage?

Der Bundesgerichtshof (Az.: XI ZR 195/05 sowie XI ZR 256/10) und das Bundesverfassungsgericht (Az.: 1 BvR 1025/07) haben im Jahr 2007 durch Grundsatzentscheidungen die Rahmenbedingungen für eine Übertragung von Kreditforderungen abgesteckt. Danach ist eine Übertragung von Forderungen sowohl bei notleidenden als auch bei ordnungsgemäß bedienten Krediten ohne die Zustimmung der Kreditnehmer möglich. Bei notleidenden Krediten dürfen außerdem sämtliche Daten über das Darlehensverhältnis und den Kunden ohne dessen Zustimmung an den Forderungskäufer weitergegeben werden. Bei normal laufenden Darlehen darf eine Weitergabe der persönlichen Daten dagegen nur mit Zustimmung des Kunden erfolgen.

Risikobegrenzung für Kreditnehmer

Als Reaktion auf zahlreiche Beschwerden von Kreditnehmern und Berichten, dass Kreditaufkäufer sich so verhalten, als wären sie nicht an die Vertragspflichten gebunden, wurde zum 12.8.2008 das Risikobegrenzungsgesetz geschaffen, das am 19.8.2008 in Kraft trat. Nach diesem sind Kreditverkäufe weiterhin erlaubt, aber in engeren Grenzen. Außerdem muss der Kreditnehmer besser informiert werden.

• Schon im Vorfeld des Vertragsschlusses muss die Bank den Kreditnehmer auf die Möglichkeit des Verkaufes oder der Abtretung der Darlehensforderung hinweisen.
• In einem laufenden Vertrag mit Zinsbindung muss sie zudem spätestens drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist dem Kunden mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie zu einer neuen Sollzinsabrede bereit ist.
• Das gleiche gilt vor Beendigung eines Verbraucherdarlehensvertrages. Hier muss die Bank spätestens drei Monate vor der Beendigung dem Darlehensnehmer mitteilen, ob sie zu einer Fortführung des Darlehensverhältnisses bereit ist.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2009 (Az.: BGH XI ZR 200/09) stellte das Gericht klar, dass der neue Grundschuldgläubiger in den Sicherungsvertrag einsteigen muss. Der Sicherungsvertrag ist das Bindeglied zwischen dem Kreditvertrag und der Grundschuld. Er regelt, wann aus der Grundschuld vollstreckt werden darf und wann eben nicht. In §1192 Absatz 1a BGB ist zudem geregelt, dass der Kreditnehmer alle Einreden im Zusammenhang mit der Grundschuld, die er gegenüber dem bisherigen Gläubiger hatte, auch dem neuen Gläubiger entgegenbringen kann.

Welche Gefahren drohen Bankkunden beim Verkauf ihres Kredites?

Kunden, die ihre Kredite ordnungsgemäß bedienen, müssen grundsätzlich mit keinerlei das Eigentum bedrohenden Konsequenzen aus dem Verkauf ihres Darlehensvertrages rechnen. Die ursprünglich vereinbarten Kreditbedingungen bleiben unverändert gültig. So lange die vertragsgemäßen Leistungen erbracht werden, hat der neue Gläubiger auch keine rechtliche Möglichkeit, den Kredit vorzeitig fällig zu stellen. Sollte dies dennoch rechtsmissbräuchlich versucht werden, kann der Kreditnehmer sofortige rechtliche Gegenmaßnahmen einleiten.

Knackpunkt Anschlussfinanzierung

Aufmerksamkeit ist allerdings bei Krediten gefordert, bei denen in nächster Zeit wegen des Ablaufs einer Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss. Da das Ziel der meisten Aufkäufer von Kreditforderungen nicht darin besteht, langfristiges Kreditgeschäft zu betreiben, sondern die Forderungen möglichst schnell zu realisieren, besteht die Gefahr, dass keine Anschlussfinanzierung angeboten wird. Darlehensnehmer sollten daher frühzeitig den Kontakt mit dem Forderungskäufer suchen und anfragen, ob eine Anschlussfinanzierung angeboten wird und wenn ja, zu welchen Konditionen.

Parallel dazu sollten auch Angebote anderer Kreditinstitute zur Übernahme der Anschlussfinanzierung eingeholt werden, um ggf. die bisherige Finanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist abzulösen und zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln. Nur wenn es dem Darlehensnehmer nicht gelingt, eine Anschlussfinanzierung zu erhalten, kann es durch die Fälligkeit der Restschuld zum Ende der Zinsbindung auch bei ordnungsgemäß bedienten Krediten zu Problemen und im schlimmsten Fall sogar zum Verlust der Immobilie kommen. Dies ist jedoch auch bei normalen Kreditinstituten in dieser Situation nicht anders.

Wann droht die Zwangsvollstreckung?

Darlehensnehmer, die ihre Kredite nicht mehr vertragsgemäß bedienen können, müssen mit der Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen rechnen. Dies gilt allerdings sowohl für Kunden, die bei ihren Kreditinstituten verbleiben als auch für Kunden, deren Vertrag an einen Finanzinvestor verkauft wird. Die Käufer solcher notleidenden Darlehen haben in erster Linie die Verwertung der Sicherheiten und nicht die Fortführung eines Kreditverhältnisses im Blick. Deshalb ist damit zu rechnen, dass mit ihnen kaum zwischenzeitliche Stundungen ausgehandelt oder sonstige Vereinbarungen zur Rettung der Finanzierung getroffen werden können. Dies ist allerdings auch bei normalen Kreditinstituten nur im Ausnahmefall möglich.

Wie können sich Darlehensnehmer absichern?

• Darlehensnehmer mit ordnungsgemäß bedienten Krediten sollten ihre vertragsgemäß vereinbarten Raten weiterzahlen und sich spätestens sechs Monate vor Ende der Zinsbindung um die Frage der Anschlussfinanzierung kümmern. Dabei sollten immer auch Angebote anderer Kreditgeber eingeholt werden.

• Drohen dagegen Zahlungsschwierigkeiten, sollte möglichst frühzeitig über einen eigenständigen Verkauf der Immobilie nachgedacht werden, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Beim Verkauf der Immobilie könnte auch die Finanzierung vorzeitig beendet werden, allerdings in der Regel gegen Zahlung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung.

• Kunden, die derzeit vor dem Abschluss einer Finanzierung stehen und einen späteren Verkauf ihres Kredites ausschließen wollen, sollten mit den potenziellen Kreditgebern über die Aufnahme einer Abtretungs-Ausschlussklausel in den Darlehensvertrag verhandeln. Sollte ein Institut hierzu nicht bereit sein, oder dafür Gebühren oder einen Zinsaufschlag verlangen, empfiehlt sich die Suche nach einem anderen Anbieter. Die nachträgliche Aufnahme einer solchen Klausel in bestehende Kreditverträge kann ebenfalls nur mit Zustimmung des Kreditinstitutes erfolgen.

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