Kreditverkäufe durch Banken: Wie sich Verbraucher/-innen absichern

Von: Verbraucherzentrale Bayern

Es kommt vor, dass Banken und Sparkassen Kredite aus ihrem Bestand an andere Kreditinstitute oder Finanzinvestoren, wie Hedgefonds, verkaufen. Betroffen sind vor sogenannte notleidende Kredite, bei denen die Darlehensnehmer/-innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Allerdings mischen Banken häufig auch Kredite bei, die ordnungsgemäß bedient werden. Wie können sich Kreditnehmer/-innen absichern? Der Artikel erläutert die Rechtslage und gibt wichtige Tipps.

Worum geht es bei Kreditverkäufen?

Finanzinvestor/-innen, die Kredite kaufen, möchten Gewinne erzielen, indem sie die erworbenen Forderungen möglichst erfolgreich durchsetzen. Bei notleidenden Krediten erfolgt die Durchsetzung der Forderung regelmäßig daddurch, dass Zwangsvollstreckungen eingeleitet werden und die als Sicherheit beliehenen Immobilien verwertet werden.

Wenn hingegen Banken nicht notleidende Kredite aufkaufen, haben sie in der Regel ein Interesse daran, dass der Kreditvertrag weitergeführt und die Geschäftsbeziehung fortgesetzt wird.

Wie ist die Rechtslage bei Kreditverkäufen?

Der Bundesgerichtshof (Az.: XI ZR 195/05 sowie XI ZR 256/10) und das Bundesverfassungsgericht (Az.: 1 BvR 1025/07) haben im Jahr 2007 durch Grundsatzentscheidungen die Rahmenbedingungen für eine Übertragung von Kreditforderungen abgesteckt. Danach ist eine Übertragung von Forderungen sowohl bei notleidenden als auch bei ordnungsgemäß bedienten Krediten ohne die Zustimmung der Kreditnehmer/-innen möglich. Bei notleidenden Krediten dürfen außerdem sämtliche Daten über das Darlehensverhältnis und den Kunden oder die Kundin ohne dessen/deren Zustimmung an den oder die Käufer/-in des Kredits weitergegeben werden. Bei normal laufenden Darlehen dürfen die persönlichen Daten dagegen nur mit Zustimmung des Kunden/der Kundin weitergegeben werden.

Risikobegrenzung für Kreditnehmer/-innen

Als Reaktion auf zahlreiche Beschwerden von Kreditnehmer/-innenn und Berichten, dass Kreditaufkäufer/-innen sich so verhalten, als wären sie nicht an die Vertragspflichten gebunden, wurde zum 12.08.2008 das Risikobegrenzungsgesetz geschaffen. Es trat am 19.8.2008 in Kraft. Dieses Gesetz beinhaltet Änderungen für bestimmte Paragrafen in bestehenden Gesetzen, wie z.B. das Wertpapierhandelsgesetz und das Bürgerliche Gesetzbuch. Geregelt ist nun, dass Kreditverkäufe weiterhin erlaubt sind, aber in engeren Grenzen. Außerdem müssen Kreditnehmer/-innen besser informiert werden.

• Schon im Vorfeld des Vertragsschlusses muss die Bank den/die Kreditnehmer/-in auf die Möglichkeit des Verkaufes oder der Abtretung der Darlehensforderung hinweisen.
• In einem laufenden Vertrag mit Zinsbindung muss sie zudem spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist dem Kunden/der Kundin mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie zu einer neuen Sollzinsabrede bereit ist.
• Das gleiche gilt vor Beendigung eines Verbraucherdarlehensvertrages. Hier muss die Bank spätestens drei Monate vorher dem/der Darlehensnehmer/-in mitteilen, ob sie bereit ist, das Darlehensverhältnis fortzuführen.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2009 (Az.: BGH XI ZR 200/09) stellte das Gericht klar, dass der/die neue Grundschuldgläubiger/-in in den Sicherungsvertrag einsteigen muss. Der Sicherungsvertrag ist das Bindeglied zwischen dem Kreditvertrag und der Grundschuld. Er regelt, wann aus der Grundschuld vollstreckt werden darf und wann eben nicht. In §1192 Absatz 1a BGB ist zudem geregelt, dass Kreditnehmer/-innen alle Einreden im Zusammenhang mit der Grundschuld, die sie gegenüber den bisherigen Gläubiger/-innen hatten, auch neuen Gläubiger/-innen entgegenbringen können.

Welche Gefahren drohen Bankkund/-innen beim Verkauf ihres Kredites?

Kund/-innen, die ihre Kredite ordnungsgemäß bedienen, müssen grundsätzlich mit keinerlei das Eigentum bedrohenden Konsequenzen aus dem Verkauf ihres Darlehensvertrages rechnen. Die ursprünglich vereinbarten Kreditbedingungen bleiben unverändert gültig. So lange die vertragsgemäßen Leistungen erbracht werden, hat der/die neue Gläubiger/-in auch keine rechtliche Möglichkeit, den Kredit vorzeitig fällig zu stellen. Sollte dies dennoch rechtsmissbräuchlich versucht werden, kann der/die Kreditnehmer/-in sofortige rechtliche Gegenmaßnahmen einleiten.

Knackpunkt Anschlussfinanzierung

Aufmerksamkeit ist allerdings bei Krediten gefordert, bei denen in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss, weil die Zinsbindung abläuft. Da das Ziel der meisten Aufkäufer/-innen von Kreditforderungen nicht darin besteht, langfristiges Kreditgeschäft zu betreiben, sondern die Forderungen möglichst schnell zu realisieren, besteht die Gefahr, dass keine Anschlussfinanzierung angeboten wird. Darlehensnehmer/-innen sollten daher frühzeitig den Kontakt mit dem/der Käufer/-in suchen und anfragen, ob eine Anschlussfinanzierung angeboten wird und wenn ja, zu welchen Konditionen.

Parallel dazu sollten auch Angebote anderer Kreditinstitute zur Übernahme der Anschlussfinanzierung eingeholt werden, um ggf. die bisherige Finanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist abzulösen und zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln. Nur wenn es dem/der Darlehensnehmer/-in nicht gelingt, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen, kann es durch die Fälligkeit der Restschuld zum Ende der Zinsbindung auch bei ordnungsgemäß bedienten Krediten zu Problemen und im schlimmsten Fall sogar zum Verlust der Immobilie kommen. Dies ist jedoch auch bei normalen Kreditinstituten in dieser Situation nicht anders.

Wann droht die Zwangsvollstreckung?

Darlehensnehmer/-innen, die ihre Kredite nicht mehr vertragsgemäß bedienen können, müssen damit rechnen, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Dies gilt allerdings sowohl für Kund/-innen, die bei ihren Kreditinstituten bleiben als auch für solche, deren Vertrag an eine/-n Finanzinvestor/-in verkauft wird. Die Käufer/-innen solcher notleidender Darlehen haben in erster Linie die Verwertung der Sicherheiten und nicht die Fortführung eines Kreditverhältnisses im Blick. Deshalb ist damit zu rechnen, dass mit ihnen kaum zwischenzeitliche Stundungen ausgehandelt oder sonstige Vereinbarungen zur Rettung der Finanzierung getroffen werden können. Dies ist allerdings auch bei normalen Kreditinstituten nur im Ausnahmefall möglich.

Wie können sich Darlehensnehmer/-innen absichern?

• Darlehensnehmer/-innen mit ordnungsgemäß bedienten Krediten sollten ihre vertragsgemäß vereinbarten Raten weiterzahlen und sich spätestens sechs Monate vor Ende der Zinsbindung um die Frage der Anschlussfinanzierung kümmern. Dabei sollten immer auch Angebote anderer Kreditgeber eingeholt werden.

• Drohen dagegen Zahlungsschwierigkeiten, sollte möglichst frühzeitig über einen eigenständigen Verkauf der Immobilie nachgedacht werden, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Beim Verkauf der Immobilie könnte auch die Finanzierung vorzeitig beendet werden, allerdings in der Regel gegen Zahlung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung.

• Kund/-innen, die derzeit vor dem Abschluss einer Finanzierung stehen und einen späteren Verkauf ihres Kredites ausschließen wollen, sollten mit den potenziellen Kreditgeber/-innen über die Aufnahme einer Abtretungs-Ausschlussklausel in den Darlehensvertrag verhandeln. Sollte ein Institut hierzu nicht bereit sein, oder dafür Gebühren oder einen Zinsaufschlag verlangen, empfiehlt sich die Suche nach einem anderen Kreditinstitut. Die nachträgliche Aufnahme einer solchen Klausel in bestehende Kreditverträge kann ebenfalls nur mit Zustimmung des Kreditinstitutes erfolgen.

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