Immobiliardarlehensvertrag

Von: Verbraucherzentrale Bayern e.V.

Hinweis: Der Artikel entspricht nicht der aktuellen Rechtslage und wird derzeit überarbeitet.

Eine besondere Form von Darlehensverträgen sind Immobiliardarlehen, auch Hypothekendarlehen genannt. Gemeint sind Darlehensverträge, die der Baufinanzierung dienen.
Kennzeichnend für diese Verträge ist, dass sie hohe Geldbeträge zum Gegenstand haben, der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben wird und Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten gestellt werden müssen. Eine Definition findet sich in § 492 Abs. 1a Satz 2 BGB.

Zins und Tilgung

Bei Immobiliardarlehen handelt es sich zumeist um so genannte Annuitätendarlehen.
Annuität ist die für ein Darlehen anfallende gleich bleibende Rate pro Jahr.
Sie enthält einen Zins- und Tilgungsanteil. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt allmählich der Zinsanteil, wohingegen der Tilgungsanteil steigt, da der zu verzinsende Darlehensbetrag geringer wird (sog. 'ersparte' Zinsen). Das bedeutet also, dass der überwiegende Teil der Kreditzahlungen zunächst für die Darlehenszinsen verwendet wird und nicht für die Tilgung des Darlehens.

Sicherheiten

Obwohl man im Volksmund von Hypothekendarlehen spricht, dient heutzutage kaum noch eine Hypothek als Sicherheit für den Kredit. Fast immer wird der Kredit über eine Grundschuld abgesichert. Meist wird diese Grundschuld für das zu erwerbende Grundstück eingetragen.
Die Absicherung über eine Grundschuld ist für die Banken meist günstiger, weil die Grundschuld verkehrsfähig und nicht akzessorisch ist. Das bedeutet, dass die Grundschuld - anders als die Hypothek - in voller Höhe bestehen bleibt, wenn der Darlehensnehmer den Kredit tilgt.
Manchmal kommen auch andere Sicherheiten zum Tragen. Neben Grundpfandrechten, also Hypotheken oder Grundschulden an anderen Grundstücken, können zum Beispiel auch Ansprüche aus Lebensversicherungen, Bausparverträgen oder auch Bürgschaften als zusätzliche Sicherheiten dienen.

Zinsfestschreibung

Um beiden Vertragspartner Planungssicherheit zu gewähren, wird der Zinssatz meist über einen bestimmten Zeitraum, z. B. fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben.

In Zeiten einer Niedrigzinsphase, wie sie sich seit einigen Jahren darstellt, ist dies für den Darlehensnehmer natürlich vorteilhaft. Steigen die Marktzinsen, so hat er bei entsprechend langer Zinsfestschreibung ein gutes Geschäft gemacht.

In Hochzinsphasen wäre ein Bauherr besser beraten, die Zinsbindung kurz zu halten. Allerdings entfällt dabei auch die Planungssicherheit. Denn letztendlich kann über das künftige Zinsniveau nur spekuliert werden.

Laufzeit

Kreditverträge zur Baufinanzierung haben eine sehr lange Laufzeit. Bis der Kredit komplett getilgt ist, vergehen oft mehrere Jahrzehnte.

Ordentliche Kündigung

Sofern keine günstigeren Konditionen ausgehandelt wurden, kann der Bauherr das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme kündigen. Hierbei ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten.

Obwohl im Beispielsfall eine Laufzeit von 25 Jahren vereinbart wurde, kann V bereits nach zehn Jahren den laufenden Vertrag kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages. Die zehn Jahre werden erst ab Empfang der vollständigen Darlehenssummegerechnet. Im Ausgangsfall ist dies der 01.10.1995. Erstmals ist der Vertrag somit am 01.10.2005 kündbar. Allerdings muss V eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Würde V am 01.10.2005 die Kündigung erklären, so würde diese also zum 01.04.2006 wirksam.

Sondertilgungen

Wie bereits erwähnt haben Immobiliardarlehen lange Laufzeiten. Diese Verträge können in der Regel erst nach zehn Jahren gekündigt werden. Meist handeln Bank und Bauherr dann einen neuen Vertrag über eine Anschlussfinanzierung aus, bei dem wiederum eine lange Laufzeit vereinbart wird. Viele Verträge werden somit über einen Zeitraum von ca. 20 bis 30 Jahren bedient. In dieser Zeit kann viel passieren, z. B. bekommt der Darlehensnehmer überraschend einen größeren Geldbetrag aus einer Erbschaft. Dann stellt sich die Frage, ob er neben den monatlich zu bezahlenden Kreditraten auch größere Zahlungen auf das Darlehen leisten darf. Hierdurch würde sich die Zinslast entscheidend verringern.

Im Gesetz findet sich zur Zulässigkeit solcher Sondertilgungen keine Regelung. Entscheidend ist somit, ob im Darlehensvertrag diese Möglichkeit vereinbart wurde oder nicht. Findet sich dort kein entsprechender Passus, sind Sondertilgungen nicht zulässig. Ohne Einverständnis der Bank, welches meist verweigert wird, kann der Kunde keine größeren Beträge zurückzahlen.

Es ist deswegen wichtig, dass man bereits beim Abschluss des Vertrages über die Möglichkeit von Sondertilgungen spricht, insbesondere dann, wenn bereits bekannt ist, dass größere Geldbeträge ins Haus stehen.

Viele Verträge sehen die Möglichkeit von Sondertilgungen vor. Meist sind diese aber in der Höhe pro Jahr begrenzt.

Außerordentliche Kündigung

Oft kommt es auch vor, dass ein Darlehensnehmer das komplette Darlehen "auf einen Schlag" zurückzahlen möchte, sei es, weil er eine Erbschaft gemacht hat oder bei einer anderen Bank ein Darlehen zu günstigeren Konditionen erhält. Auch in diesem Fall stellt sich die Frage, ob dies rechtlich zulässig ist. Wird der Darlehensbetrag auf einmal zurückgezahlt, so stellt eine außerordentliche Kündigung des Vertrages dar.

Verbraucher V schließt am 01.09.1997 einen Darlehensvertrag mit der B-Bank zur Finanzierung des Kaufs eines Einfamilienhauses ab. Der Vertrag soll bis zum 31.08.2017 laufen. Zur Sicherung des Darlehens dient eine Grundschuld am Grundstück.
Es wird eine zehnjährige Zinsbindung zu einem Nominalzins von 6,9% pro Jahr vereinbart.
Am 15.10.2005 erhält B ein Angebot der C-Bank, die ihm einen jährlichen Zins von nur 3,8% anbietet. V könnte bei Abschluss des Vertrages mit der C-Bank das komplette Darlehen bei der B-Bank ablösen.

Wie bereits oben besprochen, ist eine ordentliche Kündigung oft erst nach zehn Jahren Laufzeit zulässig. Insoweit wäre es seltsam, wenn der Bankkunde sich ohne Einhaltung einer Frist vom Darlehensvertrag lösen könnte, indem er das Darlehen mit einer einzigen Zahlung vollständig tilgt.
Anders als bei der Möglichkeit der Sondertilgungen hat der Gesetzgeber den Fall der kompletten Darlehensrückzahlung geregelt: Ohne Einverständnis der Bank ist eine vorzeitige Kündigung demnach dann möglich, wenn die berechtigten Interessen des Darlehensnehmers dies gebieten (§ 490 Abs. 2 BGB).
Ein rechtliches Interesse ist nach dem Gesetz dann anzunehmen, wenn der Darlehensnehmer ein Interesse an der Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Mit anderen Worten: Will V im Beispielsfall das Haus verkaufen, so ist eine vorzeitige Rückführung des Darlehens möglich.
Wann ansonsten ein rechtliches Interesse gegeben ist bzw. ob es auch dann gegeben sein kann, wenn- wie im Fall - die Möglichkeit besteht, das Darlehen zu wesentlich günstigeren Konditionen umzuschulden, ist bislang noch nicht von den Gerichten geklärt. Ganz überwiegend wird dies aber von der juristischen Literatur verneint.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kann ein Darlehensnehmer ein rechtliches Interesse an der vorzeitigen Rückführung des Darlehens geltend machen oder erklärt sich die Bank mit der Rückführung einverstanden, was häufig der Fall ist, so kann die Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Sie kann nach dem Gesetz Ersatz des Schadens verlangen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.

Ein Schaden entsteht immer, wenn der vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Satz für Neuausleihungen liegt. Je länger die Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindung ist, desto höher fällt die Entschädigung aus. Lange Zeit herrschte Unklarheit darüber, wie dieser Schaden zu berechnen sei. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren in einigen Grundsatzentscheidungen verbindliche Regeln zur Berechnung aufgestellt. So wurde entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Wiederanlagerenditen der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank heranzuziehen sind (BGH, Urt. v. 20.11.2004 Az:XI ZR 85/03).