Erwerbermodelle

Von: Verbraucherzentrale Bayern e.V.

„Immobilien sind immer sicher!“ „Die Miete ist die zweite Rente!“ Mit diesen oder ähnlichen Sprüchen ist es skrupellosen Vertriebsfirmen in den vergangenen Jahren gelungen, hunderttausende Eigentumswohnungen zu Anlagezwecken loszuschlagen. Was dabei verschwiegen wurde und wird: Nicht selten sind die Objekte stark überteuert und befinden sich in einem sehr schlechten Zustand. Deshalb sprechen Insider auch von „Schrottimmobilien“. Hohe Verlustrisiken und Folgekosten für Sanierungsarbeiten kauft der ahnungslose Anleger häufig gleich mit ein.

Was ist ein Erwerbermodell?

Die Entwicklung eines Erwerbermodells läuft immer nach dem gleichen Konzept: Im ersten Schritt werden ältere Wohnanlagen, oft unattraktive Hochhaussiedlungen, von Investoren aufgekauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Im zweiten Schritt werden diese Wohnungen mit einem satten Aufschlag auf den Ankaufspreis von Vertriebsfirmen zusammen mit einem Finanzierungskonzept als sichere Kapitalanlage oder optimale Altersvorsorge angeboten.
Das Versprechen: Der Käufer erwirbt risikolos und ohne nennenswerten Eigenaufwand Immobilieneigentum, weil die Miete die Finanzierungskosten deckt. Typisch sind auch die Vertriebswege. Meist erfolgt der Verkauf nach einer unaufgeforderten telefonischen Kontaktaufnahme, die rechtlich unzulässig ist, durch einen Vermittler in der Wohnung des Kunden. Einen direkten Kontakt zur finanzierenden Bank gibt es in der Regel nicht.

Wo liegen die Risiken der Anlage?

Beim Erwerb einer Immobilie geht es meist um Beträge in sechsstelliger Höhe. Ist das Objekt überteuert oder sogar eine „Schrottimmobilie“, kann dies für den Anleger weitreichende Folgen bis hin zum finanziellen Ruin haben. Das gilt vor allem dann, wenn die Wohnung komplett auf Kredit bezahlt wird. Denn die Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank müssen erfüllt werden. Egal, ob die bei Verkauf in Aussicht gestellte Miete fließt oder nicht. Die Erfahrung zeigt, dass in vielen Fällen schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder die Miete sogar komplett ausfällt, weil sich die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand nicht vermieten lässt. Dann sind regelmäßig weitere Investitionen nötig, um überhaupt noch eine Vermietungschance zu haben. Das Objekt kann so schnell zu einem finanziellen Fass ohne Boden werden.

Mietpools oder Mietgarantien, mit denen manche Anbieter werben, bieten keine echte Sicherheit. Denn größere und längerfristige Mietausfälle können sie mangels ausreichender finanzieller Reserven kaum abfangen. Auch steigende Finanzierungskosten können zum Problem werden. Meist sind die in der Niedrigzinsphase sehr günstigen Darlehenszinsen nur auf fünf bis zehn Jahre festgeschrieben. Wird die Anschlussfinanzierung deutlich teurer, steigt schlagartig die monatliche Belastung.

Auch wenn es beim Verkauf meist anders dargestellt wird: Der Ausstieg aus der Immobilienanlage ist in der Realität entweder überhaupt nicht oder nur mit massiven Verlusten möglich. Die minderwertige Qualität vieler Immobilien und die oft schlechte Lage schrecken potenzielle Käufer ab.

Gibt es Steuervorteile?

Nur wer hohe Steuern zahlt, kann Steuern sparen. Für den Normalverdiener trifft das Argument der Steuerersparnis fast nie zu. Bei einer langfristigen Bindung an eine Wohnung sind Steuervorteile zudem nie garantiert, da sich Steuergesetze und die persönliche Situation ändern können. Ohne „grünes Licht“ Ihres eigenen Steuerberaters sollten Sie die bei Erwerbermodellen versprochenen Steuervorteile deshalb nicht für bare Münze nehmen.

Welche Kosten entstehen?

Die größte Falle beim Kauf von Erwerbermodellen ist häufig der deutliche Preisaufschlag, den der Verkäufer dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie hinzufügt. Aus diesem Gewinn bedienen sich dann auch die Initiatoren und Vermittler, und das nicht zu knapp. Denn die Aufschläge liegen nicht selten bei 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes.
Ebenso wenig kalkulierbar sind für den Anleger die durch einen bestehenden Renovierungsstau drohenden Mehrkosten.

Nicht vergessen werden darf auch, dass beim Kauf einer Wohnung Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung sowie eine Grunderwerbssteuer fällig werden. Gern wird die Finanzierung auch mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert. Auch hierfür zahlt der Anleger Abschlusskosten.

Wie können sich Anleger schützen?

• Der Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt muss genauso sorgfältig geprüft werden, wie der Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung.

• Ob eine Wohnung für eine Investition geeignet und den Kaufpreis wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und ihrem Zustand ab.

• Niemals sollte ein Kaufvertrag ohne vorherige Objektbesichtigung unterschrieben werden. Ein Baufachmann kann bei der Beurteilung der Immobilie wertvolle Hilfe leisten.

• Ob der Kaufpreis marktgerecht ist, zeigt ein Vergleich mit den ortsüblichen Immobilienpreisen. Entsprechende Marktdaten gibt es beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein oder dem örtlichen Gutachterausschuss.

• Wertgutachten der finanzierenden Bank sollte nicht blind vertraut werden, da diese eigene Interessen verfolgt und ihre Bewertungsdaten meist nicht offen legt.

• Die Finanzierung sollte immer so ausgelegt sein, dass auch bei Mietausfällen die Kreditraten gezahlt werden können. Eigenkapital senkt die Belastung.

Schon unterschrieben – was nun?

Wenn Kauf- und Darlehensvertrag bei einem Haustürgeschäft angebahnt wurden, besteht ein Widerrufsrecht. Über das Bestehen dieses Widerrufsrechts muss der Käufer belehrt werden und es muss ihm auch eine Kopie zur Verfügung gestellt werden. Die Widerrufsfrist beginnt außerdem nur zu laufen, wenn die Belehrung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Ausstiegsmöglichkeiten können außerdem bestehen bei einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis oder wenn unzutreffende Angaben über die Miethöhe gemacht wurden. Wer falsch beraten und nicht über die Risiken der Anlage aufgeklärt wurde hat unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz und sollte kompetenten Rechtsrat einholen.

Eine kostengünstige erste Beratungsmöglichkeit bietet die Verbraucherzentrale Bayern an.