Bayerisches Staatsministerium für
Umwelt und Verbraucherschutz

Die Heizkostenabrechnung

von: Referat 36 - Bayerisches Staatsministerium für Umwelt und Verbraucherschutz

Mieter einer zentralbeheizten Wohnung zahlen in der Regel monatliche Heizkostenvorschüsse an den Vermieter. Der Vermieter rechnet dann jährlich ab: Gegebenenfalls bekommt der Mieter eine Erstattung, in vielen Fällen muss nachgezahlt werden. Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen gelten für die jährliche Heizkostenabrechnung? Was hat der Vermieter zu beachten? Worauf sollte der Mieter schauen?

Abrechnungszeitraum und -frist

Die Heizkostenverordnung (HeizkV) enthält keine Regelungen zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist. Der gesetzliche Abrechnungszitraum für Betriebskosten, zu denen auch die Heizkosten gehören, beträgt für Mietverhältnisse über Wohnraum gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ein Jahr. Er muss allerdings nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Die gesetzliche Abrechnungsfrist beträgt für Mietverhältnisse über Wohnraum nach § Abs. 3 Satz 2 BGB zwölf Monate ab dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Wird diese Frist vom Vermieter nicht eingehalten, so kann er keine Nachzahlung verlangen. Eine Ausnahme gilt, wenn er die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nicht zu vertreten hat.

Regelmäßig finden sich Regelungen zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist im Mietvertrag. Zum Nachteil des Mieters darf allerdings bei Mietverhältnissen über Wohnraum nicht von den in § 556 BGB getroffenen Regelungen abgewichen werden. Die üblichen Formularmietverträge verpflichten den Vermieter, bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen.

Der Abrechnungszeitraum muss in der Heizkostenabrechnung angegeben werden. Dabei sollte er nahtlos an den vorherigen Abrechnungszeitraum anschließen.

Energiekosten

In der Abrechnung wird in aller Regel zwischen den Energiekosten und den Heizungsnebenkosten unterschieden. In Bezug auf die Energiekosten muss die Abrechnung grundsätzlich die verbrauchte Energiemenge und die hierfür angefallenen Kosten benennen. Der Mieter kann Einsicht in die Belege des Vermieters verlangen, um dessen Angaben nachzuprüfen.

Welche Angaben im Einzelnen zu machen sind, richtet sich danach, ob es sich um eine Öl-, Gas- oder Fernwärmeheizung handelt.

Ölheizung

Anzuführen ist zunächst der Anfangsbestand, also der aus dem vorherigen Abrechnungszeit-raum übernommene Bestand. Des Weiteren sind die Öllieferungen des aktuellen Abrechnungszeitraums anzugeben. Zum Schluss ist der Endbestand abzuziehen.

Gasheizung

Anfangs- und Endbestand wie beim Heizöl gibt es hier nicht. Angegeben werden müssen daher nur die verbrauchten Gasmengen und die entsprechenden Rechnungsbeträge.

Fernwärme

Auch bei Zentralheizungen, die mit Fernwärme versorgt werden, sind die verbrauchte Wär-memenge und die angefallenen Kosten anzugeben.

Heizungsnebenkosten

Heizungsnebenkosten sind die Kosten, die beim Betrieb der Heizung zusätzlich zu den Energiekosten (Gas, Öl oder Fernwärme) anfallen. Dazu gehören insbesondere folgende Kosten:

  • Bei jeder Zentralheizung fallen Stromkosten an. So wird vor allem Strom für die Umwälzpumpe benötigt. Aufgabe der Umwälzpumpe ist es, das erwärmte Heizwasser in die Wohnungen und das abgekühlte Wasser dann von den Wohnungen zurück zur Heizungsanlage zu befördern. Bei einer Gas- oder Ölheizung wird darüber hinaus der Brenner mit Strom angetrieben. Schließlich kann der Vermieter die Kosten für die Beleuchtung des Heizraums auf die Mieter umlegen.
  • Zu den Heizungsnebenkosten gehören auch die Wartungskosten. Umlagefähige Kosten sind solche für die Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie für die Reinigung der Anlage. Reparaturkosten sind keine Wartungskosten und damit grundsätzlich nicht umlagefähig.
  • Die Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsschutzmessung gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Heizkosten. Oft werden diese Kosten in der Abrechnung als "Kaminkehrerkosten" aufgeführt, weil die Messungen durch den Kaminkehrer vorgenommen werden.
  • Kosten für die Bedienung der Heizungsanlage oder die Reinigung des Heizungsraums sollten nur bei solchen (großen) Anlagen angesetzt werden, bei denen tatsächlich ein messbarer Arbeitsaufwand für die Überwachung und die Reinigung anfällt. Regelmäßig sind diese Kosten aber bereits durch die Kosten des Hausmeisters abgedeckt.
  • Erfassungs- und Abrechnungskosten sind ebenfalls umlagefähig. Hierzu gehören grundsätzlich auch die Kosten für die Anmietung der Erfassungsgeräte. Erfolgt die Anmietung im Nachinein, so hat der Vermieter die beabsichtigte Anmietung den Mietern vorher mitzuteilen. Widerspricht eine Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, so hat die Anmietung zu unterbleiben. Hält der Vermieter sich nicht daran, so kann er die Kosten für die Anmietung nicht umlegen.
  • Schließlich gehören auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse zu den umlagefähigen Heizungsnebenkosten.

Warmwasserkosten

Erfolgt die Warmwasserbereitung über die Zentralheizung, so müssen die diesbezüglichen Kosten in der Heizkostenabrechnung gesondert ausgewiesen und auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Die HeizkV lässt hierfür mehrere Verfahren zu: Es kann entweder der anteilige Brennstoffverbrauch oder die gemessene Wärmemenge der Warmwasseranlage ermittelt werden.

Verteilung der Kosten auf die Mieter

Die Kosten werden teils nach einem festen Maßstab, teils nach dem Verbrauch auf die Mieter umgelegt. Man spricht vom Grundkosten- und vom Verbrauchskostenanteil.

Grundkostenanteil

Für den Grundkostenanteil wird meist die Wohnfläche als Maßstab benutzt: Der Kostenanteil der jeweiligen Wohnung entspricht grundsätzlich dem Verhältnis der Wohnungsgröße zur Gesamtwohn- bzw. Gesamtnutzfläche des Hauses. Der Vermieter kann wählen, ob er die gesamte Wohn- bzw. Nutzfläche oder aber nur die Fläche der beheizten Räume ansetzt. Die HeizkV erlaubt, stattdessen auch auf den umbauten Raum abzustellen, und zwar entweder auf den gesamten umbauten Raum oder nur den der beheizten Räume. In jedem Fall muss für alle an die Heizung angeschlossenen Wohnungen derselbe Maßstab verwendet werden.

Verbrauchskostenanteil

Im Hinblick auf den Verbrauchskostenanteil muss der Verbrauch jeder einzelnen Wohnung erfasst werden.

Wahl des Abrechnungsmaßstabs

Nach der HeizkV müssen mindestens 50 und dürfen höchstens 70 Prozent der Kosten auf den Verbrauchskostenanteil entfallen. Dementsprechend muss der Grundkostenanteil mindestens 30 und höchstens 50 Prozent betragen. Die HeizkV lässt es aber zu, durch Vereinbarung einen höheren Verbrauchskostenanteil von bis zu 100 Prozent festzulegen. Der Festkostenanteil darf hingegen nie mehr als 50 Prozent der Gesamtkosten betragen. Der einmal gewählte Abrechnungsmaßstab kann beim Vorliegen sachlicher Gründe - auch mehrfach - geändert werden.

Gemeinschaftsräume

Gemeinschaftsräume sind Räume, deren Nutzung allen Bewohnern offensteht, etwa Treppenhäuser oder Wasch- und Trockenräume. Diesbezüglich schreibt die HeizkV keine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Eine Ausnahme gilt aber für Schwimmbäder und Saunen. Hier muss der Verbrauch erfasst und gesondert auf die Mieter umgelegt werden. Wie die Umlage auszusehen hat, ist im Mietvertrag festzulegen.

Mieterwechsel

Wechselt der Mieter während der Abrechnungsperiode, so müssen die Kosten zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden.

Für den Grundkostenanteil sieht die HeizkV vor, dass dieser zeitanteilig oder nach der so genannten Gradtagszahlentabelle aufgeteilt wird. Der Gradtagszahlentabelle kann der Heizwärme-Bedarf jedes Monats im Verhältnis zum Jahresbedarf entnommen werden. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass der Bedarf an Heizwärme in manchen Monaten größer ist als in anderen. So hat etwa der Januarverbrauch einen deutlich größeren Anteil am Jahresverbrauch als beispielsweise der Juliverbrauch.

Für die Aufteilung des Verbrauchskostenanteils sieht die HeizkV grundsätzlich eine Zwi-schenablesung vor. Es sind aber abweichende vertragliche Vereinbarungen zulässig. So kann etwa auch der Verbrauchskostenanteil zeitanteilig oder nach der Gradtagszahlentabelle auf Vor- und Nachmieter verteilt werden.

Die Kosten der Warmwasserbereitung werden grundsätzlich zeitanteilig umgelegt.

Vermieterwechsel

Nicht nur der Mieter, auch der Vermieter kann wechseln, etwa im Fall eines Eigentumswechsels. In diesem Fall muss ebenfalls mehr als eine Jahresabrechnung erstellt werden: Der Mieter erhält zwei Abrechnungen, eine für die Zeit bis zum Eigentumswechsel, eine für die Zeit danach. Nicht selten wird dem Mieter in beiden Teilabrechnungen eine Nutzerwechselgebühr berechnet. Das ist rechtlich unzulässig.

Kürzungsrecht des Mieters

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung erforderlich und rechnet der Vermieter dennoch nicht verbrauchsabhängig ab, so hat der Mieter gemäß § 12 HeizkV das Recht, seinen Heizko-stenanteil um 15 Prozent zu kürzen. Kein Kürzungsrecht besteht, wenn der Vermieter nicht zur Verbrauchserfassung verpflichtet ist. Eine Verbrauchserfassung ist beispielsweise dann entbehrlich, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter die andere Wohnung bewohnt. Die Pflicht zur Verbrauchserfassung kann auch dann entfallen, wenn die Verbrauchserfassung und/oder -abrechnung nicht oder nur mit einem unwirtschaftlich hohen Aufwand möglich ist.

Zu beachten ist, dass die Kürzung nicht von Gesetzes wegen, also automatisch erfolgt. Der Mieter muss dem Vermieter also mitteilen, dass er vom Kürzungsrecht Gebrauch macht. Nähere Informationen zur Heizkostenabrechnung finden sich beispielsweise beim Mieterbund.